同学,你好,根据(国家税务总局公告2016年第18号)规定: 第十条 一般纳税人采取预收款方式销售自行开发的房地产项目,应在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。 第十一条 应预缴税款按照以下公式计算: 应预缴税款=预收款÷(1+适用税率或征收率)×3% 适用一般计税方法计税的,按照11%的适用税率计算;适用简易计税方法计税的,按照5%的征收率计算。 第十二条 一般纳税人应在取得预收款的次月纳税申报期向主管国税机关预缴税款。 第十四条 一般纳税人销售自行开发的房地产项目适用一般计税方法计税的,应按照《营业税改征增值税试点实施办法》(财税〔2016〕36号文件印发,以下简称《试点实施办法》) 第四十五条规定的纳税义务发生时间,以当期销售额和11%的适用税率计算当期应纳税额,抵减已预缴税款后,向主管国税机关申报纳税。未抵减完的预缴税款可以结转下期继续抵减。 第十五条 一般纳税人销售自行开发的房地产项目适用简易计税方法计税的,应按照《试点实施办法》第四十五条规定的纳税义务发生时间,以当期销售额和5%的征收率计算当期应纳税额,抵减已预缴税款后,向主管国税机关申报纳税。未抵减完的预缴税款可以结转下期继续抵减。 第十九条 房地产开发企业中的小规模纳税人(以下简称小规模纳税人)采取预收款方式销售自行开发的房地产项目,应在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。 第二十条 应预缴税款按照以下公式计算: 应预缴税款=预收款÷(1+5%)×3% 第二十一条 小规模纳税人应在取得预收款的次月纳税申报期或主管国税机关核定的纳税期限向主管国税机关预缴税款。 第二十二条 小规模纳税人销售自行开发的房地产项目,应按照《试点实施办法》第四十五条规定的纳税义务发生时间,以当期销售额和5%的征收率计算当期应纳税额,抵减已预缴税款后,向主管国税机关申报纳税。未抵减完的预缴税款可以结转下期继续抵减。
追问: 现在房地产企业不是9%增值税税率吗?
追问: 看法条都是可以查到的,就是总在实务中不清楚,老师最好用例子解释,不然本来就不清楚,外法条还是不清楚
回答: 你好,同学,请问你是一般纳税人还是小规模纳税人
追问: 一般纳税人
回答: 项目是营改增之前还是营改增之后的
追问: 是增值税的
回答: 同学您好,您公司的房地产项目是2016年4月之前还是以后的?
追问: 现在的问题了这么多,让老师举个例子说明问题到现在还没举,太难了
回答: 您好同学,不好意思,因为房地产项目比较负责,想针对您单位的案例分析这样会比较好呢
追问: 请把我的问题用例子说明一下
回答: 同学您好,比如您单位收到房屋预收款10万元,那您次月增值税申报时,需要预申报10*3%=0.3万元的增值税 等实际销售完成房屋销售时,比如所有收取1000万 土地成本500万 那实际不含税销售额=(1000-500)/(1+9%)=458.72万元 假设进项税额200万,那增值税=458.72-200-0.3=258.42万元