城镇居民委托代建房屋如何征收契税?
居民委托开发商“双包代建”房屋,由开发商承办规划许可证、准建证、土地使用证等手续,并由委托方按地价与房价之和向开发商付款的方式取得房屋所有权,实质上是一种以预付款方式购买商品房的行为,应照章征收契税。
契税的征税对象是境内转移的土地、房屋权属。具体包括以下五项内容:
⑴国有土地使用权的出让,由承受方交。
是指土地使用者向国家交付土地使用权出让费用,国家将国有土地使用权在一定年限内让与土地使用者的行为。
⑵土地使用权的转让,除了考虑土地增值税,另由承受方交契税。
是指土地使用者以出售、赠与、交换或者其他方式将土地使用权转移给其他单位和个人的行为。土地使用权的转让不包括农村集体土地承包经营权的转移。
⑶房屋买卖:
即以货币为媒介,出卖者向购买者过渡房产所有权的交易行为。
以下几种特殊情况,视同买卖房屋:
⑴以房产抵债或实物交换房屋,应由产权承受人,按房屋现值缴纳契税。
⑵以房产作投资或股权转让,以自有房产作股投入本人独资经营的企业,免纳契税。
⑶买房拆料或翻建新房,应照章纳税。
房屋赠与赠与方不纳土地增值税,但承受方应纳契税。
房屋交换在契税的计算中,注意过户与否是一个关键点。
承受国有土地使用权支付的土地出让金
对承受国有土地使用权所应支付的土地出让金,要计征契税。不得因减免土地出让金而减免契税。
委托房地产企业代建委托方的会计处理是怎样的?
根据文件第四条、房地产开发企业接受委托代建房屋及其他工程,不需办理土地使用权过房户登记手续。在工程竣工验收办妥交接手续后,应按照委托方确认的结算价款,计入营业收入,并结转代建工程相关成本。
应根据代建合同条款分析和判断。一般理解不可以,除非房地产公司完全仅是提供工程组织管理劳务,
所有的建筑、设计等合同均直接由业主与施工单位、设计单位、供应商等谈判和签订,房地产公司不从中获取利益和承担风险。
②进行项目开发
借:开发成本——代建工程开发成本
贷:银行存款——代建工程款专户
③代建工程完工
借:开发产品——代建开发产品
贷:开发成本——代建工程开发成本
④移交代建工程:
借:其他应付款——暂收代建工程款
(前期已收拨款)
贷:开发产品——代建开发产品
⑤对方拨付代建手续费:
借:银行存款——企业正常结算户
贷:其他业务收入——受托代建收入
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